Lo studio di pre-fattibilità è finalizzato a prospettare, in modo modulare e progressivo, opportunità e scenari di sviluppo e trasformazione del terreno in oggetto, il più possibile coerenti con: la pianificazione locale, la domanda emergente dal contesto locale e sovralocale;  le  auspicabili attese di redditività (della proprietà e derivanti dalla gestione delle attività); gli orientamenti politico/strategici dell’amministrazione locale.

Gli obiettivi raggiunti dall'indagine, integrati fra loro, sono stati:

• Chiarire le ambiguità sull’interpretazione delle norme Tecniche di Attuazione, delle destinazioni d’uso ammissibili.
• Esplorare il mercato locale e di quadrante metropolitano dei servizi per definire scenari di mix funzionale coerenti con l’attuale destinazione urbanistica del territorio in modo da poter valutare le diverse opzioni di valorizzazione dell’area in esame.
• Definizione dei profili di redditività degli scenari funzionali ammissibili.

Il lavoro si è svolto sviluppando le seguenti attività:

Attività 1. Approfondimento del contesto normativo per sciogliere l’ambiguità sulla destinazione d’uso. Questa fase, propedeutica rispetto alle fasi successive della ricerca, ha l’obiettivo di verificare gli scenari interpretativi sulle destinazioni d’uso compatibili con la strumentazione urbanistica vigente;

Attività 2a. Verifica del potenziale di sviluppo di servizi pubblici di livello urbano

Attività 2b. Verifica del potenziale di sviluppo di servizi pubblici e privati di livello locale

Attività 3. Formulazione di alcune ipotesi relative all’identificazione delle funzioni insediabili coerenti con le destinazioni d’uso ammissibili, con prime sommarie ipotesi di dimensionamento e redditività, da verificare innanzitutto con la Committenza e, successivamente, finalizzate ad un confronto con il Governo locale

Attività 4. La verifica e la misurazione del potenziale mercato (domanda e valori) per le funzioni individuate: misurazione del potenziale mercato del mix delle funzioni private (nel perimetro comunale e/o sovracomunale in relazione a isocrone coerenti con le funzioni) attraverso l’individuazione di comparables e analisi degli annunci immobiliari.

Attività 5. La definizione conclusiva della proposta, attraverso le valutazioni economiche e finanziarie: definizione proposta/e meta progettuale/i (zonizzazione) ai fini della determinazione della sostenibilità sociale e della sostenibilità economico finanziaria (ACR). Analisi economica (costo delle OO.UU. e costi di massima dell’edificazione); identificazione degli scenari definitivi.

Attività 6. L’individuazione degli operatori coinvolgibili e interessati alle operazioni fattibili.