L’attività di manutenzione del patrimonio residenziale ha iniziato la sua contrazione che diverrà pesante nel 2024 e nel 2025 (dai 120 miliardi a valori correnti del 2022 ai 60 del 2026); l’eccezionale spinta delle opere pubbliche non è in grado di garantire la tenuta dell’intero mercato, ma solo di attenuarne la caduta. Il comparto delle opere pubbliche è entrato in una complessa fase esecutiva ed è chiamato alla sfida delle realizzazioni: tra gennaio 2019 e agosto 2023 sono stati messi in gara 267 miliardi di euro di lavori pubblici, dei quali 74 afferenti al PNRR, e ne sono stati aggiudicati 204, dei quali 48 PNRR. La sfida delle opere pubbliche, che dovrebbero continuare a crescere sino al 2027, è tutta di capacità realizzativa. L’inflazione e le politiche monetarie restrittive, insieme ai picchi toccati dalle compravendite, hanno determinato un brusco raffreddamento nell’immobiliare residenziale, con valori negativi molto importanti anche nelle aree più dinamiche del Paese. Anche il risparmio delle famiglie va riducendosi mentre i costi di costruzione sono talmente cresciuti da allontanare dalla realizzabilità alcuni modelli di offerta (si pensi all’Housing Sociale). Il livello toccato dai costi di costruzione – in particolare rispetto ai prezzi di mercato del prodotto residenziale in molte parti del paese -, la produttività delle costruzioni e la qualità della manodopera oggi impiegata, pongono altre importanti sfide in termini di innovazione, industrializzazione, digitalizzazione, riduzione del costo dell’errore. I prossimi dieci anni saranno quelli di una forte polarizzazione nel mercato delle costruzioni tra domanda e offerta che guardano al futuro e domanda e offerta che guardano al passato. Va anche detto che il 2024 e il 2025 saranno con molta probabilità caratterizzati da fallimenti e da un forte incremento del contenzioso. Nel comparto della riqualificazione residenziale, il non collocamento presso terzi dei crediti fiscali comporta rischi di tenuta delle imprese con le spalle meno larghe e una interruzione dei flussi di liquidità, quindi, l’interruzione delle forniture l’aumento dei casi di non completamento dei lavori, i cui esiti si possono prevedere. Nel campo delle opere pubbliche la progettazione esecutiva affidata alla imprese aggiudicatarie sulla base di appalti deboli di contenuto tecnico, porterà a una verifica dei costi dell’appalto dopo l’aggiudicazione e all’emergere di criticità economiche e realizzative. Inoltre è facile attendersi una accentuazione dei problemi nei flussi di liquidità. Va poi ricordato che il settore delle costruzioni si trova ad affrontare un tema di immagine e alcuni snodi chiave, come la manodopera e la sua qualificazione, l’appeal verso i giovani, la sicurezza sul luogo di lavoro e, soprattutto, un processo di cambiamento in atto che pone delle importanti domande su come in futuro dovrà essere l’impresa di costruzioni, o meglio, la filiera del processo produttivo. Una delle questioni sul tappeto riguarda certo l’adeguamento in termini di performance energetica del patrimonio edilizio residenziale e non residenziale che la nuova direttiva europea intende raggiungere. Sarà difficile non pensare ai nuovi obiettivi senza una nuova progettazione di incentivi fiscali (da pensare con maggiore cura). Di certo nelle condizioni attuali del bilancio italiano questo è un grande tema. Inoltre è importante rendersi conto che finita la stagione delle grandi risorse pubbliche, sarà necessario pensare ai temi del Partenariato Pubblico e Privato e della rigenerazione urbana come motori della trasformazione territoriale. Come attrarre investimenti, quali attività mettere in atto, quali progetti sviluppare in una condizione di patrimonio ed aree con contenuti che possono determinare appetibilità rispetto ad altri Paesi Europei, ma anche rischi.

Questi e molti altri temi sono sviluppati nel XXXV Rapporto Congiunturale e Previsionale CRESME, che vuole aiutare gli attori della filiera delle costruzioni a comprendere cosa succede e a definire gli ambiti strategici su cui intervenire.